Question :

On entend fréquemment que l’immobilier est le seul actif à bénéficier de l’effet de levier lié au crédit et bénéficierait donc d’un avantage conséquent par rapport à d’autres actifs notamment, les actions.

L’effet de levier consiste à acheter un bien à crédit et à la revendre ultérieurement avec une plus-value en bénéficiant d’un marché haussier. Avec une mise de départ faible on démultiplie ainsi ses gains sur la durée grâce au crédit.

En effet, l’effet de levier n’est pas accessible aux particulier sur les marchés actions (excepté à court terme sur le marché du règlement différé). Depuis le krach de 1929 où les particuliers achetaient alors à crédit leurs actions, les banques ont cessé cette pratique. Ainsi, le krach boursier de 2000 n’a-t-il pas engendré de faillites personnelles, ou de vagues de suicides, car les nouveaux particuliers boursicoteurs avaient payé cash leurs actions et par conséquent, n’ont perdu que l’argent dont ils disposaient.

L’achat d’un bien immobilier est acquis dans près de 90% des cas à crédit. Le recours au crédit pour financer un bien immobilier n’est pas en soit anormal étant donné ne serait-ce que le coût lié à la construction d’un logement. Toutefois, lorsque de plus en plus de financements se réalisent, comme ces dernières années, sur des financement à 100%, voire 110% à crédit (pour bénéficier au maximum de « l’effet de levier » du crédit), on peut commencer sérieusement à s’inquiéter. Cela signifie que tous les acteurs, banques, investisseurs et particuliers tablent uniquement sur une hausse des prix et occultent totalement tout risque de baisse.

Or, ce qu’oublient ces acteurs, c’est que l’effet de levier ne fonctionne qu’uniquement dans un marché haussier. Dans un marché baissier, ce sont alors les pertes qui se trouvent démultipliées : l’effet de levier se transforme alors en « effet de massue ». (cf question n°12 :qu’est-ce que la « negative equity »).